W dniu 27 września 2021r., w trybie zdalnym odbyło się posiedzenie Komisji Rewizyjnej Rady Miasta Gniezna. Posiedzenie komisji było transmitowane w czasie rzeczywistym na kanale YouTube.
Podczas obrad radny Paweł Kamiński poinformował, że złożył załącznik do protokołu komisji dotyczący analizy umów najmu lokali użytkowych.
Przewodniczący komisji radny Marcin Jagodziński w swojej wypowiedzi potwierdził ten fakt: ” …oczywiście załącznik jest do protokołu, będzie przekazany do pana Prezydenta ….”
Redakcja GFI skontaktowała się z radnym Pawłem Kamińskim w celu otrzymania kserokopii złożonego przez niego załącznika.
W załączniku czytamy:
„UWAGI Z KONTROLI WYDZIAŁU ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH I UŻYTKOWYCH
W ramach kontroli w/w wydziału poprosiłem o przygotowanie do wglądu wszystkich umów najmu lokali użytkowych zawartych w latach 2015-2021. Skupiłem się na dwóch aspektach najmu lokali użytkowych:
1. Cenie najmu pod kątem wysokości, czy nie występują rażące zaniżenia czynszów co skutkuje mniejszym wpływem do budżetu miasta.
2. Zabezpieczeniem przez Prezydenta miasta interesu publicznego poprzez uniemożliwienie podnajmu lokali osobom trzecim bądź umożliwienie podnajmu lokali, ale na zasadach takich, by najemca nie czerpał zysku z samego podnajmu lokalu osobom trzecim.
W odniesieniu do pkt.1
Oceniając umowy najmu pod kątem wysokości czynszów należy stwierdzić, że rozpiętość cenowa jest dość szeroka i mieści się w zakresie od 1,30 zł/m² do 55 zł/m². Z pewnością jest to zależne od położenia lokalu, jego warunków technicznych i przeznaczenia. Trudno ocenić i porównać wysokość najmu lokali, które położone są w różnych częściach miasta, mniej bądź bardziej atrakcyjnych handlowo bądź posiadają zupełnie inne warunki techniczne. Rzecz jest znacznie prostsza, gdy lokale użytkowe położone są w tym samym budynku bądź w bardzo bliskiej odległości od siebie.
Podam kilka przykładów, które mogą budzić co najmniej wątpliwości:
a) Nieruchomość pod adresem Rynek 10. Dwa lokale użytkowe na parterze o podobnej wielkości z tym samym wejściem do budynku. Umowa podpisana 1.04.2016r. z Panią Dorotą Gruszczyńską (firma Alfa) określa czynsz najmu w wysokości 5 zł/m² (lokal o powierzchni 142,74m² , czynsz miesięczny 713,70 zł). Natomiast umowa podpisana 14.02.2018r. z Panem Michałem Siudzińskim (firma Fite Taste) określa czynsz najmu w wysokości 17 zł/m² (lokal o powierzchni 124,31m² , miesięczny czynsz najmu 2113,27 zł)
b) Dwa lokale położone vis-a-vis na skrzyżowaniu ulic Mieszka I i Chrobrego.
Lokal przy ul. Mieszka I 16-18: umowa podpisana 31.12.2015r. z Panem Mateuszem Henem (firma Medsfera) określa czynsz najmu w wysokości 12 zł/m² (lokal o powierzchni 499,15m² , miesięczny czynsz najmu 6163,62 zł).
Lokal przy ul. Mieszka I 15: umowa najmu podpisana 22.01.2015r. z bankiem BGŻ określa czynsz najmu w wysokości 47,85 zł/m² (lokal o powierzchni 420,96m² , miesięczny czynsz najmu 14139,05 zł)
c) Nieruchomość pod adresem ul. Dąbrówki 8. Dwa lokale na parterze z wejściem od ulicy.
Umowa podpisana 3.10.2017r. z Panią Małgorzata Bartkowiak (firma Bieliźniany Raj) określa czynsz najmu w wysokości 41 zł/m² (lokal o powierzchni 54,28m² , czynsz miesięczny 2225,48 zł). Natomiast umowa podpisana 16.01.2017r. z Panią Dorotą Świątkiewicz określa czynsz najmu w wysokości 3 zł/m²(lokal o powierzchni 87,72 m2, miesięczny czynsz najmu 263,16 zł).
Są to przykłady, w których występują najbardziej rażące różnice, w pozostałych przypadkach są one znacznie mniejsze i nie powinny budzić wątpliwości.
W odniesieniu do pkt.2
Analizując podpisanie umów pod kątem zabezpieczenia interesu publicznego poprzez uniemożliwienie najemcy czerpania zysku z tytułu podnajmu lokalu osobom trzecim, stwierdzam:
a) Na 158 umów najmu lokali użytkowych ok. 97% umów zawiera klauzulę następującej bądź bardzo zbliżonej do niej treści:
„Najemca nie może bez zgody Wynajmującego podnajmować lokalu w całości lub w części ani w inny sposób odstępować (w tym np. poprzez bezpłatne użyczenie) na rzecz osób trzecich, chyba że Wynajmujący uprzednio wyrazi na to zgodę na piśmie pod rygorem nieważności.”
Formuła ta skutecznie pozwala Wynajmującemu (czyt. miastu) zabezpieczyć się przed niekontrolowanym podnajmem lokalu.
b) W kilku przypadkach Wynajmujący (miasto) już w samej umowie najmu wyraża zgodę na podnajem lokalu osobom trzecim, ale czyni to z odpowiednim zastrzeżeniem. Przykładem niech będzie umowa podpisana 20.01.2015 z firmą Empik na wynajem lokalu o powierzchni 392,08 m² (czynsz w wysokości 25,54 zł/m² co daje miesięczny czynsz w wysokości 8194,74 zł), gdzie najemca podnajmuje część lokalu użytkowego o powierzchni 158,55 m2 firmie Learning System Poland Spółka Akcyjna. Tutaj Wynajmujący (miasto) skutecznie zabezpiecza się przed niekontrolowanym podnajmem poprzez zastrzeżenie następującej treści:
„Podnajem może nastąpić wyłącznie na takich samych warunkach jak najem podstawowy, w szczególności czynsz z tytułu podnajmu, do którego zobowiązany będzie Podnajemca, nie może być wyższy niż czynsz należny od Najemcy na rzecz Wynajmującego z tytułu tej części najmowanego lokalu, która oddana została w podnajem. Wszelkie postanowienia umowy podnajmu niezgodne z treścią umowy najmu łączącej Wynajmującego z Najemcą są nieważne.”
W innym przypadku, dotyczy umowy najmu z dnia 4.06.2018r. z firmą Duży Ben Sp. z o.o. na wynajem lokalu na rogu ul. Chrobrego i Sienkiewicza (czynsz w wysokości 10 zł/m² za część lokalu i 15 zł/m² za podnajmowaną część lokalu, co daje czynsz miesięczny w wysokości 2771,80 zł), w której Wynajmujący (miasto) wyrażając zgodę na podnajem części lokalu o powierzchni 126,36 m² na rzecz podmiotów grupy spółek Najemcy, zastrzega sobie kontrolę nad podnajmem następującymi klauzulami:
„Najemca jest zobowiązany każdorazowo okazywać wynajmującemu obowiązującą umowę podnajmu.” i „Najemca ponosi pełną odpowiedzialność za działania i zaniechania Podnajemcy, w tym w szczególności z tytułu zadłużenia oraz wszelkich wynikających z tytułu podnajmu roszczeń.”
c) Jedyną umową, która budzi w kwestii podnajmu wiele zastrzeżeń jest umowa podpisana 31.12.2015r. z Panem Mateuszem Henem (firma Medsfera) na wynajem lokalu przy ul. Mieszka I 16-18 (lokal bez piwnicy o powierzchni 499,15m² , czynsz najmu w wysokości 12 zł/m² co daje miesięczny czynsz najmu 6163,62 zł), w której Wynajmujący jedynie wyraża zgodę na podnajem przedmiotu najmu wyłącznie na rzecz Apteka Gemini Sp.z o.o. (270 m2), Deliciis Sp.z o.o. (40 m2), Alab Laboratoria Sp z o.o (20 m2). Wynajmujący, z ramienia którego umowę najmu podpisał Prezydent Gniezna Pan Tomasz Budasz, nie zastosował żadnego środka zapobiegawczego wobec nadużyć mogących wynikać z faktu podnajmu lokalu. Biorąc pod uwagę fakt, że lokal znajduje się w najbardziej atrakcyjnej lokalizacji miasta, gdzie tuż obok bank BGŻ płaci z tytułu najmu czynsz wg stawki 47,85 zł/m² (patrz pkt 1a), istnieje duże prawdopodobieństwo, że Najemca może uzyskiwać duże zyski z tytułu samego podnajmu części lokalu.
W związku z tym, że umowa ta budzi wiele wątpliwości zarówno co do wysokości czynszu jak i braku jakichkolwiek warunków podnajmu części lokalu, które zabezpieczałyby w odpowiedni sposób wpływy do budżetu miasta, zapytanie w tej sprawie skieruję w interpelacji do samego Prezydenta Gniezna Pana Tomasza Budasza. …………..
–wszystkie podane ceny są cenami netto, nie zawierają podatku VAT – Paweł Kamiński
Cały dokument poniżej w załączniku:
Jakich argumentów w odpowiedzi na interpelację radnego Pawła Kamińskiego użyje Prezydent Gniezna Tomasz Budasz co do umowy najmu lokalu z Mateuszem Henem przekonamy się wkrótce.
Tekst: Anna Nowak źródło: wnioski pokontrolne – radny Paweł Kamiński
Dodaj komentarz